 |
Все статьи
|
|
|
 |
Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе
Развитию ипотеки в последнее время уделяется большое внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. Все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.
Доля ипотечных кредитов в ВНП США составляет 53%; суммарная стоимость выданных ипотечных кредитов в 1998 г. - 3,751 млрд долл. при ВНП в 7,055 млрд долл.
В России, с ее постоянной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что способствует в свою очередь увеличению ВВП страны, а также влияет на смежные отрасли (строительные материалы, мебель, товары для ремонта, целый ряд услуг). На сегодняшний день на федеральном уровне приняты основополагающие для развития ипотеки нормативные правовые акты: закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также соответствующие подзаконные акты, закон "Об ипотечных ценных бумагах", поправки к Жилищному кодексу РСФСР. Примерно 30 законопроектов, находящихся сегодня на рассмотрении в Государственной думе, призваны выстроить целостную систему оборота недвижимого имущества и ипотеки.
С точки зрения бизнеса (и в первую очередь банков) ипотечное кредитование - весьма привлекательный способ размещения средств. С одной стороны, ипотечные кредиты входят в 1-ю группу резервирования и практически не "замораживают" собственные средства. С другой стороны, процентная ставка по таким кредитам достаточно высокая; ипотека диверсифицирует активы банка, способствует привлечению клиентуры и является хорошим началом для развития ретейлового бизнеса, оказывающего положительный эффект на имидж банка.
Несмотря на всеобщий оптимизм в отношении перспектив ипотечного кредитования, доля сделок купли/продажи недвижимости с привлечением кредитных средств пока составляет менее 1%2. Многие универсальные банки развивают ипотечные программы из соображений престижа. В чем же причина такой осторожности?
Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо определить, что понимается под системой ипотечного кредитования. Любая система состоит из элементов, связей между этими элементами и процессов, происходящих в рамках определенной системы. Основными элементами системы ипотечного кредитования являются кредиторы (банки, иные заимодавцы), заемщики и инвесторы в ипотечные ценные бумаги (или лица иным образом рефинансирующие ипотечные кредиты - акционеры банков, ипотечные агентства, контрагенты по сделкам факторинга и др.). Связи между элементами - прежде всего это договорные отношения, а также корпус правовых норм (гражданских императивных и диспозитивных, гражданско-процессуальных, жилищных и др.). Процессы, протекающие в системе, - это cash-flow, т. е. денежные потоки от банков к заемщикам и обратно, а далее к инвесторам на фондовом рынке. Примерная система3 ипотечного кредитования представлена на рисунке.
Эффективное функционирование системы возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствии уровня надежности постулируемой высокой защищенности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. Вот здесь и кроются опасности, грозящие всей системе в целом.
К ним прежде всего относятся угрозы надежности ипотечных кредитов. Ипотека объединяет рынки недвижимости, капитала и труда. Причем когда речь идет о жилой недвижимости, в отношения между кредитором и заемщиком, помимо ряда договоров, вторгаются и конституционные гарантии, в том числе права каждого гражданина на жилище, а с ними и весь блок норм, регулирующих социальные отношения.
Применение норм действующего частного и публичного права в их совокупности в случае дефолта заемщика заставляет в конечном счете обращаться к законодательству субъектов РФ. Гражданский процессуальный кодекс РФ запрещает обращение взыскания на единственное пригодное для проживания жилое помещение, принадлежащее заемщику на правах собственности. Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Жилищный кодекс РСФСР (ст. 108.1, 108.2, 108.3, 136.1) предусматривают возможность обращения взыскания на заложенную недвижимость и выселение заемщика и совместно проживающих с ним членов семьи при условии предоставления им помещений из фонда жилья для временного поселения.
Статья 136.1 предусматривает, что обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, является основанием для предоставления в соответствии со ст. 108.2 Жилищного кодекса жилого помещения из фонда жилья для временного поселения лицу, утратившему право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающим с ним членам семьи, а также бывшим членам семьи.
Согласно ст. 108.2 законами субъектов Российской Федерации устанавливаются:
- порядок формирования фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного на приобретение жилого помещения;
- порядок и условия предоставления жилых помещений из указанного фонда.
Таким образом, субъекты РФ должны подготовить и принять соответствующие нормативно-правовые акты. В случае отсутствия нормативно-правового акта и соответствующего фонда, а также при неплатежеспособности должника по ипотечному кредиту суд будет вынужден применить норму ст. 446 ГПК РФ и отказать кредитору в обращении взыскания на заложенное жилое помещение либо выселении заемщика и совместно проживающих с ним лиц. В любом случае отсутствие в регионе фонда жилья делает ипотечный кредит практически необеспеченным. Такая ситуация значительно увеличивает риски кредитора, что, с одной стороны, препятствует развитию рынка ипотечного кредитования в регионе и компенсируется ростом процентной ставки по ипотечным кредитам, а с другой - способствует криминализации рынка.
По мнению председателя думского комитета по законодательству Павла Крашенинникова, "нельзя вовлекать муниципалитеты и региональные администрации в коммерческие отношения между банками и клиентами"4. На этом основании из проекта нового Жилищного кодекса исчезла норма о предоставлении временного приюта обедневшим заемщикам. На наш взгляд, подобный подход не соответствует конституционному праву каждого гражданина на жилище, а также вступает в противоречие с мировой практикой. В странах с англосаксонской правовой моделью, в наибольшей степени защищающей права кредитора, действительно, неплатежеспособного должника выселяют без предоставления иного жилого помещения. Однако в этих странах хорошо развиты институты социальной помощи: приюты для несовершеннолетних и бездомных, дома социального найма и другие подобные публичные и частные заведения. Опасность состоит и в том, что ипотечным кредитованием призывают воспользоваться социально незащищенных лиц, в первую очередь военных и бюджетников, предоставляя им определенные компенсации расходов из бюджета. В случае прекращения бюджетной помощи (секвестр бюджета, изменение политики и др.) эта категория заемщиков будет практически не способна найти альтернативный источник дохода. В итоге возможен массовый дефолт. Отсутствие фонда жилья для временного поселения приведет к значительным социальным катаклизмам и дискредитирует идею ипотечного кредитования. Таким образом, игнорирование разработчиками законопроекта вопросов социальной защиты лишь усугубляет проблему, а возможное принятие Жилищного кодекса в предлагаемой редакции является ярким примером несоответствия закона и права.
На этом факторы, негативно влияющие на надежность кредита, не исчерпываются. Надежность любого залога прямо пропорциональна защищенности залогодержателя нормами права. К основным гарантиям залогодержателя относятся: приоритет в случае банкротства перед требованиями необеспеченных кредиторов, возможность подать заявление о признании должника банкротом и приостановить исполнение всех обязательств, а также так называемое "право следования" (сохранение залога при переходе имущества к другому лицу). В отношениях, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, все три гарантии сегодня не действуют либо не соответствуют интересам залогодержателя в достаточной мере.
Приведем простой пример. Заемщик по ипотечному кредиту выдает "бронзовый" вексель до востребования на сумму, равную стоимости квартиры, при этом иного имущества у заемщика нет. Векселедержатель обращается к векселедателю в судебном порядке. Векселедатель признает иск, и векселедержатель получает исполнительный лист. Примерно на этом этапе банк-кредитор узнает о судебном процессе. Согласно ст. 78 закона "Об исполнительном производстве" при недостатке имущества должника для удовлетворения всех требований требования кредиторов удовлетворяются в порядке поступления исполнительных документов. Очевидно, что требование банка, подтвержденное исполнительным листом, поступит позднее. Обременение недвижимости залогом не является препятствием для ее оборота, в том числе и путем продажи с торгов. На этой стадии возникает вопрос: является ли приобретение недвижимости с публичных торгов первоначальным основанием возникновения права собственности подобно конфискации и национализации? Практика по этому вопросу пока не сложилась. В случае признания приобретения недвижимости с публичных торгов первоначальным основанием возникновения права собственности право залога автоматически прекращается и кредитор имеет необеспеченное обязательство (по аналогии с п. 2 ст. 354 ГК РФ). Но даже если признать, что залог "переживает" продажу с публичных торгов, это не значительно улучшает положение кредитора: у него нет права требовать выселения нового залогодателя, поскольку этот залогодатель приобрел недвижимость не на кредитные средства (п. 1 ст. 78 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"5). Одновременно выданный кредит необходимо отнести к 4-й группе резервирования, что влечет 100%-ный размер отчислений в резерв на возможные потери6.
Подобного неблагоприятного развития ситуации можно было бы избежать с помощью применения механизма банкротства, который позволяет приостановить исполнение всех обязательств, признать ряд сделок, заключенных в течение 1 года до момента банкротства, ничтожными, а также привлечь кредиторов.
К сожалению, в настоящее время нормы гл. Х "Банкротство гражданина" закона "О несостоятельности (банкротстве)" не действуют. Согласно п. 2 ст. 231 указанного закона "положения о банкротстве граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, вступают в силу со дня вступления в силу федерального закона о внесении соответствующих изменений и дополнений в федеральные законы". Разработка федерального закона "О внесении соответствующих изменений и дополнений в федеральные законы" не ведется.
Обсуждая необходимость введения института банкротства гражданина, часто забывают, что этот институт необходим и самому физическому лицу-должнику. Банкротство защищает гражданина от бесконечно долгой обязанности выплачивать долг и дает возможность "нового старта", сохранив гражданину минимально необходимое имущество.
Кроме того, несмотря на принятие закона "Об ипотечных ценных бумагах" и подготовку поправок к этому закону, которые уже прошли так называемое "нулевое" чтение в Государственной думе, пока еще рано говорить о функционировании в России системы рефинансирования ипотечных кредитов.
По своей сути выпуск ипотечных ценных бумаг является одним из способов секьюритизации активов. Однако отечественный законодатель подробно урегулировал результат секьюритизации - ипотечные ценные бумаги, но не сам процесс. В самом начале разработки законопроекта "Об ипотечных ценных бумагах" автор статьи предупреждал о сложностях, которые возникнут при таком подходе: "Касательно проекта закона хотелось бы отметить, что, как это вытекает из названия и из содержания законопроекта, в первую очередь он посвящен процедуре эмиссии ипотечных ценных бумаг, а не секьюритизации как таковой. Я не считаю возможным заменить закон "О секьюритизации активов" законом "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Эти два закона соотносятся как общее и частное. Соответственно, законопроект не содержит общего регулирования института секьюритизации. ?Ценные бумаги, обеспеченные пулом активов, по определению не могут существовать отдельно и вне рамок сделки".
На сегодняшний день ситуация достаточно сложная: предусмотрено, что ипотечные облигации могут эмитироваться либо ипотечными агентами (российский аналог Special purpose vehicle), либо банками. В первом случае автоматически решены проблемы банкротства инициатора сделки и защиты прав инвесторов. Активы продаются ипотечному агенту, у которого нет иных кредиторов, кроме владельцев ипотечных облигаций. Однако до сих пор нерешенными остаются налоговые последствия такой продажи, особенно в отношении обложения налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль. Наибольшую актуальность вопросы налогообложения прибыли приобретают при выпуске "балонных" облигаций, основная сумма долга по которым погашается в конце срока обращения. При этом в отношении ипотечного покрытия действует норма, обязывающая должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых 12 месяцев, и предусматривающая не менее 50% обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
Очевидно, что при налоговом периоде в 1 год и сроке обращения облигаций, например в 10 лет, в первые годы поступления на счета ипотечного агента от заемщиков будут значительно превышать выплаты по облигациям. Разница же будет признана налоговой базой, с которой подлежит уплате налог на прибыль. Также очевидно, что в год погашения облигаций поступления от заемщиков будут значительно ниже подлежащей уплате суммы, что в итоге приведет к дефолту ипотечного агента.
Не лучше обстоят дела и при эмиссии ипотечных облигаций банками. В этом случае налоговые вопросы не возникают, однако актуальной оказывается проблема обеспечения приоритетных прав инвесторов по отношению к ипотечному покрытию. На сегодняшний день инвесторы в случае банкротства банка субординированы по отношению к вкладчикам банка - физическим лицам. Предлагаемая сегодня поправка к закону "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" о выделении ипотечного покрытия в отдельную конкурсную массу тоже не решает проблему в целом, значительно ущемляя права вкладчиков и иных кредиторов и создавая возможность ухода от ответственности.
Таким образом, как на этапе выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, так и на этапе их рефинансирования до сих пор существуют пробелы в законодательстве. Опасность таких пробелов сложно преувеличить. К сожалению, в отличие от большинства рассматриваемых сегодня Государственной думой законопроектов, нормативные акты, направленные на устранение указанных нами недоработок, имеют важное финансовое значение для федерального и регионального бюджетов. Очевидно, что такие расходы бюджетов являются оправданными и окупятся сторицей в результате налаженного функционирования системы ипотечного кредитования. Остается надеяться, что это будет также очевидно и для заинтересованных органов власти и управления, ибо скупой платит дважды.
|
|
|
|
